滨河国际城商业规划或出炉

新闻快讯网科技 2019-07-12

在楼8常规留言中,对滨河国际城诟病最多的问题多在3个方面:第1,路灯不亮,这是小问题,时间问题;第2,公交不通,也不是大问题,时间问题;第三,配套太少,商业缺乏,今天就来说说商业。

【1】

感谢关注楼八。

通常,新区商业起步都不会太早,别说白沙绿博平原,即使是伟大的北龙湖,现在一个商业也没有,北龙湖已交房的项目和滨河新城数量相当,但在售项目是滨河新城的1.5倍,即使如此,北龙湖尚在眼巴巴等着龙湖里,所以滨河国际新城的商业缺失是正常的,如果现在就有一堆360、万达、丹尼斯出来,入住的人口撑不起得起来吗?看下图:

目前交房的4个小区,交房总户数在5800户,新区的前3年入住率是很低的,特别是滨水家园,入住是寥寥的,且按20%计算,约1200户左右。1200户我们按户均3口人计算,总计3600人,也就是说目前在滨河新城生活的人在3000-4000人之间。我们按人均商业面积需求2㎡来计算,也就是说7000㎡的商业已经满足了目前的需求。

按一个沿街底100㎡计算,7000㎡几十间铺子就够了。但只是这么看,目光就有点短浅了,未来3年内,滨河国际城将有大量的小区交房,累计交房户数在16000户,加上前面的5800户,已接近23000户。如下图:

23000户,按户均3.5人计算,加上流动人口,未来5年要有10万人入住滨河国际新城,这已经是一个中型县城的体量,滨河国际城的商业就需要发力了。

【2】

随着滨河国际中心的投入使用,滨河国际城拉开商业规划建设大幕。

滨河国际城的整体定位是国际性、宜居性,而其商业的定位也是面向国际型的服务产业,同时,由于滨河国际城有蝶湖和荷湖二大水系,其商业也加上了滨水性。在辐射范围上,其定位是有特色的区域性中心,是郑州城市东联南接的区域性中心。在使命定位上,滨河国际城的商业更应该具有国际时尚消费元素,引领郑州商业发展,也就是在这些定位之下,滨河新城对自己的商业定位分为蝶湖片区和荷湖片区。

如下图:

蝶湖和荷湖的功能定位是不同的。蝶湖片区定位的主要是商务区,是滨河国际城的CBD区域,其商业对应的是单体规模大,数量有限的综合体商业。而荷湖片区定位是生活休闲区,是滨河国际新城的CLD区域,其商业对应的是单体规模小、数量多、有特色的生活和休闲商业,即“水街”。

如下图:

在上图中可以看出,蝶湖片区的综合性大商业主要客户定位是面向中高端客户的商务人群,以购物、餐饮为主、集便利零售、生活服务、休闲娱乐、游憩会客于一体的商务商业综合服务中心。

荷湖片区分为区域商业中心和特色商业:其中区域商业中心是面向家庭、年轻时尚群体,具有多主题、强场景、新业态的,融合多元生活服务的一站式生活·消费·体验中心。特色商业是面对中高端收入家庭客、年轻时尚人群、国际商旅客等,郑州首个以水为主题,以文化为特色,集特色餐饮、生态休闲、娱乐体验、文化创意等功能于一体的滨水休闲带·文化体验区。

【3】

滨河国际新城的商业规划驱动组合种类相对丰富,从下图可以看出,有商业空间主导,也有总部空间主导;有商业空间+商务空间+配套公寓组合,也有商业空间和商务办公组合;有公寓+商务办公,也有产业服务平台。最终形成二横一竖的三条商业廊道。

如下图:

在商业的主体规划上,滨河国际城一共有5大类:以蝶湖CBD为中心的国际商务型商业,以滨河国际中心、规划展示馆为主题的国际会展区,以荷湖水域为中心二侧分布的文化体验型商业,以城际铁路滨河新城站为中心的站前商务区,以及站前商务区配套的购物休闲区。

如下图:

在商业占比上,其中滨水商业街区(水街)和邻里中心的商业比例最高,达到了80%;商业mall区的商业占比达到了70%,这些高比例的商业基本分布在居民区的核心位置,以此满足未来整个滨河国际新城的商业需求!

如下图:

【4】

最后来看一下区域的分区商业规划。

蝶湖区域有商业地块14宗,其中半数地块商业地块中纯商业体量占比在2成以上,14宗用地合计纯商业体量约15万㎡。

如下图:

荷湖区域有商业地块17宗,其中有11宗用地的纯商业体量占比达到了惊人的7成以上,整个区域相比蝶湖商业区,基本是纯商业,17宗用地合计纯商业体量约35万㎡。

总体来看,滨河国际城的总商业体量近50万㎡,相当于9个熙地港的规模,这才滨河国际新城商业的真实样子,值得期待,本文商业规划仅供参考,后期如有调整,以最终规划为准。

(全文完)